Nowe obowiązki deweloperów: co musi znaleźć się na stronie WWW? [checklista + konsekwencje]

Autor: Patryk Pawlik · Aktualizacja treści: 5 listopada 2026

Od 11 lipca 2025 r. przepisy o jawności cen nakładają na podmioty i przedsięwzięcia objęte ustawą obowiązek spełniania szczegółowych wymogów dotyczących publikowania informacji na stronie internetowej. To nie jest kosmetyczna zmiana — regulacja wprowadziła realną jawność cen i większą ochronę konsumenta. W tym artykule pokazujemy, co musi zawierać strona WWW dewelopera zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej, jakie grożą kary za niedostosowanie się do przepisów i jak można zbudować stronę internetową dla dewelopera zgodną z aktualnymi obowiązkami.

Dlaczego te przepisy są tak ważne?

Przez lata wielu deweloperów unikało publikowania konkretnych cen na swoich stronach. Używano ogólników typu „cena do uzgodnienia” czy „zapytaj o szczegóły”, co utrudniało klientom porównywanie ofert. Nowa ustawa to zmieniła. Zobowiązuje firmy do jawności i uczciwego prezentowania ofert. Dla potencjalnego nabywcy oznacza to lepszy dostęp do informacji, a dla dewelopera — obowiązek, którego zlekceważenie może kosztować nawet 10% rocznego obrotu.

Co dziś mówi ustawa deweloperska?

Zasady jawności cen obowiązują od 11 lipca 2025 r. Podstawą checklisty są art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej. W objętych ustawą inwestycjach informacje publikuje się od rozpoczęcia sprzedaży albo przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej objętej art. 29 ust. 2, jeśli rezerwacje ruszają wcześniej. Informacje pozostają dostępne do przeniesienia praw z ostatniej umowy objętej przepisem. Dla sprzedaży objętej art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1 obowiązek zaczyna się z chwilą publicznego ogłoszenia sprzedaży.

Sprzedaż rozpoczęta przed 11 lipca 2025 r. była objęta dwumiesięcznym okresem przejściowym. Dotyczył on lokali i domów, których własność nie przeszła na nabywców przed tą datą, a wymagane dane publikowano według stanu od dnia ich udostępnienia na stronie. Ceny i świadczenia aktualizuje się w dniu zmiany, z podaniem daty i zachowaniem poprzednich informacji. Jeśli opublikowana cena różni się od oferowanej przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia jej po cenie dla niego korzystniejszej.

Dla umów objętych art. 5a, zawieranych od 13 lutego 2026 r., cenę lokalu lub domu oblicza się, mnożąc jego powierzchnię użytkową przez cenę za metr kwadratowy. Powierzchnię ustala się według właściwej Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy wskazanego w ustawie.

Obowiązkowe elementy na stronie internetowej dewelopera

Zgodnie z art. 19a ustawy deweloperskiej, strona WWW dewelopera musi zawierać:

• Część ogólną prospektu informacyjnego – zawiera najważniejsze informacje o inwestycji i deweloperze. Najlepiej udostępnić ją jako plik PDF możliwy do pobrania.
• Pełne dane kontaktowe dewelopera – imię, nazwisko lub nazwa firmy, NIP, adres siedziby i biura sprzedaży, dane kontaktowe: telefon, e-mail.
• Dokładna lokalizacja inwestycji – adres lub opis lokalizacji (np. ulica, działka ewidencyjna), najlepiej z wizualizacją lub mapą interaktywną, co znacznie zwiększa przejrzystość dla klienta.
• Cena za metr kwadratowy brutto – obowiązkowo dla każdego lokalu lub domu. Cena musi być podana z VAT i bez ukrywania.
• Pełna cena całkowita brutto – zawiera całkowity koszt nieruchomości, łącznie z podatkiem VAT, bez konieczności przeliczania przez klienta.
• Cena pomieszczeń przynależnych – np. miejsce parkingowe, piwnica czy komórka lokatorska, jeśli nie są wliczone w cenę główną – muszą być pokazane oddzielnie.
• Inne świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera – wymagane w wykonaniu umowy przenoszącej własność, z VAT. Nie należy utożsamiać tego katalogu ze wszystkimi wydatkami nabywcy, np. wynagrodzeniem notariusza.
• Historia zmian cen – strona musi prezentować pełną historię zmian cen wraz z datami. Nie wystarczy pokazanie aktualnej ceny – potrzebna jest oś czasu, która pokazuje wszystkie poprzednie stawki, nawet jeśli zmieniały się wielokrotnie.

Każda zmiana ceny musi być oznaczona datą, a poprzednie ceny powinny być archiwizowane i publicznie dostępne na stronie.

Co może zmienić się dalej?

W 2026 r. trwają prace nad projektem UD361, który ma rozszerzyć ochronę nabywców na rynku pierwotnym. Projekt zakłada m.in. uzupełnienie danych w ogłoszeniu sprzedażowym na stronie dewelopera o rzut lokalu lub domu z powierzchnią użytkową pomieszczeń i informacją o pomieszczeniach przynależnych oraz wyraźne oznaczanie wizualizacji jako materiałów poglądowych.

Komunikat MRiT z 11 maja 2026 r. opisuje skierowanie projektu UD361 do konsultacji. Opis projektu nie jest podstawą do uznania tych propozycji za obowiązujące prawo; przed wdrożeniem trzeba sprawdzić aktualny etap prac i ogłoszony akt. Warto jednak uwzględnić te elementy przy projektowaniu nowych kart lokali i modułów ofertowych.

Strona internetowa to nie opcja, to obowiązek

Wszystkie te informacje muszą być umieszczone na własnej stronie internetowej dewelopera (lub stronie zarządzanej przez niego). Nie wystarczy zamieszczenie ogłoszeń na portalach zewnętrznych. Co więcej, link do tej strony musi być zawarty w każdej reklamie i ofercie sprzedaży. To oznacza, że musisz mieć pełną kontrolę nad swoją witryną i jej zawartością.

Codzienne raportowanie do ministerstwa

Zgodnie z art. 19b podmiot objęty obowiązkiem przekazuje wymagane dane raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Minister publikuje je w portalu dane.gov.pl. Przekazywanie danych jest odrębnym obowiązkiem od aktualizowania cen na stronie w dniu zmiany.

Konsekwencje niedostosowania się

Brak wymaganych informacji na stronie internetowej dewelopera lub ich nieaktualizowanie to poważne naruszenie przepisów prawa. Może zostać uznane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. UOKiK podchodzi do tego typu spraw z dużą stanowczością, traktując brak transparentności jako zagrożenie dla praw konsumenta.

W praktyce oznacza to:

• Kontrolę UOKiK oraz wezwanie do natychmiastowego usunięcia nieprawidłowości
• Wszczęcie postępowania administracyjnego przeciwko firmie deweloperskiej
• Potencjalne nałożenie kary finansowej w wysokości do 10% rocznego obrotu

Dodatkowo, negatywna decyzja lub informacja o postępowaniu może zaszkodzić reputacji dewelopera, szczególnie w dobie powszechnego dostępu do informacji i rosnącej świadomości konsumenckiej. Właśnie dlatego tak istotne jest, aby wszystkie wymagane informacje były zawsze kompletne, aktualne i łatwo dostępne na stronie.

Jak powinna wyglądać nowoczesna strona WWW dewelopera?

Nowoczesna strona internetowa to nie tylko spełnienie wymogów prawnych, ale również skuteczne narzędzie sprzedaży. Dobrze zaprojektowana witryna ułatwia klientom podejmowanie decyzji zakupowych, zwiększa wiarygodność inwestycji i pozwala wyróżnić się na tle konkurencji. Właśnie dlatego warto wdrożyć funkcjonalności, które realnie wspierają sprzedaż i zarządzanie ofertą. Poniżej przedstawiamy funkcje, które warto wdrożyć:

• Mapa interaktywna SVG – pozwala użytkownikom kliknąć konkretny budynek lub mieszkanie na rzucie osiedla i od razu zobaczyć jego dostępność, cenę i szczegóły. To intuicyjne rozwiązanie znacznie ułatwia poruszanie się po ofercie.
• Wyszukiwarka lokali z filtrami – umożliwia filtrowanie mieszkań po metrażu, liczbie pokoi, cenie, piętrze czy statusie dostępności. To must-have w inwestycjach z dużą liczbą lokali.
• Podstrony szczegółowe dla każdego lokalu – zawierają zdjęcia lub wizualizacje, plan mieszkania, dane techniczne, lokalizację w budynku oraz pełną historię zmian cen. Zwiększają zaufanie i profesjonalizm prezentacji.
• Moduł historii cen i świadczeń pieniężnych – zapisuje poprzednie wartości i daty zmian. Historia wynikająca z art. 19a nie ogranicza się do 30 dni; nie należy zastępować jej samą ceną promocyjną.
• Generator PDF z prospektem informacyjnym – zautomatyzowane tworzenie aktualnych prospektów dla każdej inwestycji lub budynku. Oszczędność czasu i zgodność z ustawą.
• Automatyzacja raportowania do dane.gov.pl – przygotowanie danych z jednej bazy ofert, walidacja, harmonogram raz na dobę i monitoring błędów. Sposób publikacji należy dobrać do aktualnej instrukcji Ministerstwa Cyfryzacji. Obowiązek przekazywania danych nie oznacza obowiązku zakupienia konkretnej wtyczki ani integracji przez dowolne API.
• Panel administracyjny do zarządzania ofertą – prosty w obsłudze interfejs, który umożliwia edycję cen, statusów mieszkań, dodawanie nowych etapów inwestycji bez konieczności ingerencji programisty.

Strona FirmaZalewski z interaktywną mapą inwestycji

Co możemy dla Ciebie zrobić?

Dla wielu firm deweloperskich nadchodzące miesiące to idealny moment, by nie tylko spełnić wymogi prawne, ale jednocześnie przeprojektować stronę internetową tak, aby wspierała sprzedaż, budowała zaufanie i poprawiała wizerunek inwestycji. W Hypercon specjalizujemy się w projektowaniu stron WWW dla deweloperów — tworzymy je od zera, wykorzystując sprawdzone, zoptymalizowane rozwiązania zgodne z ustawą deweloperską. Dzięki temu proces realizacji jest szybki, przewidywalny i w pełni zgodny z przepisami.

Jako Hypercon:

• Tworzymy nowe strony internetowe dla deweloperów od podstaw, z pełnym zestawem wymaganych prawem funkcji
• Korzystamy z gotowych rozwiązań, które już wdrożyliśmy w praktyce i które możemy szybko dostosować do Twojej inwestycji
• Projektujemy moduły cenników, historii cen, prospektów i wyszukiwarek zgodnych z wymogami ustawy
• W razie potrzeby możemy też przeanalizować istniejącą stronę i przebudować ją tak, by spełniała nowe obowiązki — o ile technicznie będzie to możliwe

Dokładnie takie rozwiązania można zobaczyć w realizacjach Hypercon dla Firmy Zalewski, Propco oraz mEstate. Szersze wykorzystanie tych założeń w kontekście sprzedaży inwestycji pokazują również realizacje Emperial.

Nie czekaj do ostatniej chwili

Dostosowanie strony internetowej do nowych wymogów to dziś nie tylko formalność, ale realna konieczność. Ustawowy obowiązek publikowania cen i prospektów, codzienne raportowanie do ministerstwa, historia zmian cen i świadczeń pieniężnych — wszystko to musi działać już teraz. Brak wdrożenia tych elementów może skutkować poważnymi konsekwencjami, w tym karą finansową sięgającą nawet 10% rocznego obrotu.

Ale to również szansa. Nowoczesna, zgodna z przepisami strona WWW to narzędzie, które buduje zaufanie nabywców, zwiększa konwersję i poprawia wizerunek inwestycji. Jeśli jesteś deweloperem i chcesz podejść do tematu profesjonalnie — skontaktuj się z nami. Umów bezpłatną konsultację i sprawdź, jak możemy zaprojektować dla Ciebie gotowe rozwiązanie, które spełni wszystkie wymogi ustawy i jednocześnie będzie pracować na Twoją sprzedaż.

Poza zgodnością formalną strona inwestycji powinna też wspierać sprzedaż: generować zapytania, prowadzić użytkownika do kontaktu i współpracować z kampaniami reklamowymi. Ten obszar obejmuje marketing inwestycji deweloperskiej prowadzony przez Emperial.

FAQ: najczęściej zadawane pytania przez deweloperów

1. Czy muszę mieć stronę internetową jako deweloper?

Tak, jeśli sprzedaż jest objęta art. 19a ustawy deweloperskiej. Wymagane informacje trzeba publikować na własnej stronie internetowej, od momentu określonego w przepisie. Ogłoszenie na portalu zewnętrznym nie zastępuje tej strony.

2. Czy obowiązek dotyczy także inwestycji, które już trwają?

Przepisy objęły również sprzedaż rozpoczętą przed 11 lipca 2025 r., z dwumiesięcznym okresem na dostosowanie. W tym przypadku obowiązek dotyczył lokali i domów, których własność nie przeszła na nabywców przed tą datą. Wymagane dane publikowano według stanu od dnia udostępnienia informacji na stronie.

3. Czy muszę pokazywać pełną historię zmian cen dla każdego lokalu?

Trzeba zachować wcześniejsze informacje o cenach i świadczeniach pieniężnych wraz z datami zmian. Pokazuj je obok aktualnych danych, np. w czytelnej tabeli. Początek wymaganej historii zależy od tego, kiedy daną sprzedaż objął obowiązek publikacji, z uwzględnieniem przepisów przejściowych.

4. Czy historia cen oznacza tylko najniższą cenę z 30 dni?

Nie. Art. 19a wymaga zachowania wcześniejszych informacji o cenach i świadczeniach pieniężnych wraz z datami zmian. Nie przedstawiamy reguły 30 dni jako obowiązku wynikającego z tego przepisu. Zasady konkretnej promocji wymagają osobnej oceny prawnej.

5. Co jeśli nie mam możliwości technicznych, by wdrożyć takie funkcje na obecnej stronie?

Najpierw sprawdź, czy obecny system pozwala oddzielnie przechowywać lokale, ceny i daty zmian. Czasem wystarczy rozbudować panel oraz raportowanie. Jeśli dane są ręcznie wpisane w wielu miejscach, porównaj koszt przebudowy z nowym wdrożeniem. Zakres strony internetowej dla dewelopera ustalamy na podstawie konkretnej inwestycji i sposobu pracy zespołu.

6. Czy można używać PDF-ów zamiast treści na stronie?

Niektóre informacje, jak prospekt informacyjny, mogą być udostępnione jako plik PDF do pobrania. Jednak kluczowe dane (ceny, lokalizacje, koszty) muszą być prezentowane w czytelnej formie na samej stronie internetowej.

7. Jak często muszę aktualizować dane na stronie?

Ceny i świadczenia na stronie aktualizuje się z dniem zmiany, zachowując wcześniejsze informacje i daty. Przekazywanie danych do ministra jest osobnym obowiązkiem wykonywanym raz na dobę. Dlatego warto zautomatyzować ten proces.

8. Czy muszę wdrożyć integrację z systemem dane.gov.pl?

Wymagane jest przekazywanie danych zgodnie z art. 19b. Sposób techniczny należy uzgodnić z aktualną instrukcją portalu. Automatyzacja może ograniczyć pracę ręczną, ale nadal trzeba monitorować wykonanie raportów i zgodność danych ze stroną.

9. Czy mogę zlecić przebudowę obecnej strony, jeśli już ją mam?

Tak, jeśli jej konstrukcja pozwala bezpiecznie dodać wymagane funkcje. Sprawdź model danych lokali, historię cen, uprawnienia redaktorów, eksport i obsługę błędów. Dopiero na tej podstawie porównaj koszt modernizacji i nowej strony. Sam obowiązek jawności cen nie oznacza, że zawsze trzeba wymieniać cały serwis.

Przy kontroli wdrożenia sprawdź także dostępność strony i sposób jej sprawdzenia: obsługę filtrów klawiaturą, czytelność tabel cen i dostępność dokumentów. To odrębny obszar od jawności cen; podstawę prawną dostępności ustala się osobno.

Źródła: nowelizacja z 21 maja 2025 r. oraz tekst jednolity ustawy, Dz.U. 2026 poz. 880. Przy wdrożeniu konkretnej inwestycji trzeba uwzględnić późniejsze nowelizacje i przepisy przejściowe. Checklista techniczna nie zastępuje indywidualnej kwalifikacji prawnej inwestycji.